溫州出現(xiàn)20年住房土地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的消息，引起社會公眾關(guān)注。其實，深圳、青島、重慶等地也出現(xiàn)過類似情況。國家規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象?房屋土地使用年限到期后怎么辦?有關(guān)部門該如何解決民眾的疑惑?

　　住房土地使用權(quán)到期情況不一

　　關(guān)于土地使用權(quán)期限，國務院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確：土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

　　中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪麗娜告訴半月談記者，目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年。但一些地方因為各種原因，確實存在低于70年的情況。

　　本世紀初，深圳市內(nèi)國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的物業(yè)土地使用權(quán)，已經(jīng)達到20年期限，成為國內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來出臺方案，明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn)，可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35%。

　　青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限也只有20年或30年。公開資料顯示，青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)自上世紀80年代成立以來，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗，總用地面積667.5畝，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

　　重慶市民張先生說，他在當?shù)刭徺I的房產(chǎn)，使用年限是50年。據(jù)介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途，很多是綜合用地，從1994年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。

　　多重因素致住房土地權(quán)限“縮水”

　　針對我國一些地方出現(xiàn)的住房土地權(quán)限“縮水”問題，一位參與物權(quán)法起草的專家表示：“公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護，沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。”

　　我國絕大部分住宅用地使用年限是70年，距離到期還有四五十年時間。之所以一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，在接受記者采訪時，相關(guān)專家分析說，主要有以下三方面因素：

　　一是在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給消費者。

　　二是方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何住房土地使用權(quán)期限為50年時稱，該市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。

　　三是先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國有土地使用權(quán)出讓方面先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。深圳市相關(guān)政府部門稱，深圳作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，首次通過行政劃撥方式供應經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了不同用途的土地使用年限，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地(20年使用權(quán))陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國有土地使用權(quán)期滿的問題。

　　業(yè)內(nèi)專家介紹，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”的情況。土地使用時間從土地出讓之時開始計算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年;還有一些房地產(chǎn)項目規(guī)模較大，分多期建設(shè)，持續(xù)開發(fā)十多年，導致消費者購房時，土地使用權(quán)年限已經(jīng)“縮水”。

　　“自動續(xù)期”亟須出臺細則

　　關(guān)于住房土地使用權(quán)年限如何續(xù)期的問題，相關(guān)專家表示，物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

　　汪麗娜等專家認為，雖然物權(quán)法明確提出自動續(xù)期，但是由于缺乏細則，如何自動續(xù)期存在不確定性，難以操作?！巴恋厥褂闷谙抟?guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補交出讓金，政府利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的?！?/p>

　　有專家指出，約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應當自動續(xù)期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。

　　但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法不合理。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大。同時，土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平，也很難實施。

　　那么，對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應有償還是無償?楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主;二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

　　汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不合理。

　　汪麗娜、楊立新等認為，在強調(diào)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強人民群眾對國家物權(quán)制度的信心;另一方面，針對物權(quán)法規(guī)定不詳盡的現(xiàn)實，應該充分吸取民意，盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實施細則，緩解公眾焦慮。（半月談記者 陳尚營 李勁峰）