為了規(guī)范呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營(yíng)造安全文明和諧的居住環(huán)境，2023年6月28日呼和浩特市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議審議通過(guò)了《呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，2023年7月31日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議審查批準(zhǔn)，自2023年10月1日起施行。

　　立法背景

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，不僅事關(guān)群眾切身利益，也關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定，是基層社會(huì)治理的重要方面。制定住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例是市人大常委會(huì)貫徹落實(shí)市委《關(guān)于全面提升首府城市基層治理能力和水平的實(shí)施意見(jiàn)》的具體舉措，對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理融入基層治理、提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的美好居住生活需要具有重要意義。

　　《條例》的主要內(nèi)容

　　條例共八章五十三條，主要規(guī)范了以下內(nèi)容：

　　(一)落實(shí)黨建引領(lǐng)原則，建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。社區(qū)“兩委”成員與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人“雙向進(jìn)入、交叉任職”，推動(dòng)解決基層治理街道社區(qū)和物業(yè)管理“兩張皮”。

　　(二)分級(jí)分類(lèi)明確部門(mén)職責(zé)，形成監(jiān)督管理合力。市物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理工作，履行制定和組織實(shí)施物業(yè)管理政策、制定物業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等九項(xiàng)職責(zé)。旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分調(diào)整、配合處理物業(yè)服務(wù)糾紛等八項(xiàng)職責(zé)。對(duì)公安、城市管理綜合執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)督管理等九個(gè)相關(guān)職能部門(mén)和機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理職責(zé)作出具體規(guī)定，使“相關(guān)部門(mén)”職責(zé)指向清晰，便于群眾反映問(wèn)題、解決訴求。依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處屬地管理優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律作用，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。

　　(三)物業(yè)管理融入基層治理，推動(dòng)政府治理同社會(huì)調(diào)節(jié)良性互動(dòng)。建立健全物業(yè)服務(wù)糾紛多元調(diào)處化解機(jī)制，加強(qiáng)糾紛源頭治理。物業(yè)服務(wù)合同糾紛依法解決，避免因糾紛中斷物業(yè)服務(wù)，維護(hù)正常的物業(yè)管理秩序。加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人在突發(fā)事件應(yīng)急管理中的作用，配合基層組織依法落實(shí)應(yīng)急措施。

　　(四)從源頭著手規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目，避免“遺留”問(wèn)題造成長(zhǎng)期困擾。在前期物業(yè)管理階段，應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)人，遵循公平原則合理約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。承接物業(yè)項(xiàng)目前要進(jìn)行查驗(yàn)，符合竣工驗(yàn)收、公共配套設(shè)施完備等六項(xiàng)承接條件才能辦理交接手續(xù)。

　　(五)細(xì)化業(yè)主大會(huì)籌備工作，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立，落實(shí)業(yè)主自治權(quán)。符合條件的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村居“兩委”組織業(yè)主成立籌備組開(kāi)展籌備工作。為便于業(yè)主參與，業(yè)主大會(huì)除采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)等傳統(tǒng)方式召開(kāi)外，也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等形式召開(kāi)，采取電子投票方式表決。依法選舉業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范工作檔案、會(huì)議記錄、印章管理、財(cái)產(chǎn)資料管理等制度;加強(qiáng)工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的管理，必要時(shí)可以委托財(cái)務(wù)審計(jì)。

　　(六)從“物業(yè)管理”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔飿I(yè)服務(wù)”，立足服務(wù)行業(yè)本質(zhì)屬性，全方位提升服務(wù)質(zhì)量。建立服務(wù)質(zhì)量保障體系，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平;建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展;鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次需求;明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”;以問(wèn)題為導(dǎo)向，明確物業(yè)服務(wù)人禁止的行為。

　　(七)以公開(kāi)維護(hù)公平，充分保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)。從七個(gè)方面對(duì)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、公示、公告的事項(xiàng)作出明確規(guī)定;業(yè)主大會(huì)籌備確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;物業(yè)管理委員會(huì)依法臨時(shí)履行業(yè)主委職責(zé)，要及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)相關(guān)信息;物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示，備案結(jié)果也要公開(kāi);物業(yè)行政主管部門(mén)制定并公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)并每年公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則;物業(yè)服務(wù)人公示物業(yè)服務(wù)合同的履行情況，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督;物業(yè)服務(wù)人信用信息向社會(huì)公布，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。

　　(八)立足實(shí)際推動(dòng)無(wú)物業(yè)清零，多措并舉改善老舊小區(qū)人居環(huán)境?？偨Y(jié)我市微小老舊小區(qū)“拆墻并院”整合物業(yè)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)老舊小區(qū)改造和調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域作出細(xì)化規(guī)定;無(wú)物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，可以采取自管和托管相結(jié)合、屬地政府保障等方式，逐步實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋;依據(jù)民法典有關(guān)業(yè)主共同管理權(quán)的規(guī)定，增加業(yè)主以表決方式共同決定是否加裝電梯，支持老舊小區(qū)既有多層住宅加裝電梯。

　　(九)嚴(yán)格法律責(zé)任，依法懲處侵害群眾利益的違法行為。一方面對(duì)物業(yè)服務(wù)人不如實(shí)公示信息、強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料、采取不適當(dāng)方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等違法行為作出處罰。另一方面對(duì)有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。