最高法確認“購房戶債權(quán)優(yōu)先賠償”
發(fā)布時間：2015-03-27 14:54:11 來源： 責(zé)任編輯：楊樂
?爛尾樓是購房者心中夢魘。被稱為濟南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及２０００多名購房者，引發(fā)長達８年多的群體性上訪維權(quán)。日前，１７００多名購房者拿到逾８億元執(zhí)行款，一些購房者拿回購房款時喜極而泣。
這起全國涉及人數(shù)較多、標的額較大的“爛尾樓”群體性事件成功處置，是經(jīng)濟南法院堅持法治方式，形成“購房戶債權(quán)優(yōu)先賠償”意見，并經(jīng)最高人民法院答復(fù)認可才最終得以打開“死結(jié)”。
這一購房者債權(quán)優(yōu)先于銀行等其他債權(quán)人賠償?shù)奶幹梅绞?，開創(chuàng)了司法先河，為全國眾多處理“爛尾樓”債權(quán)關(guān)系提供了重要的參考啟示。
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歷經(jīng)8年多逾8億元“爛尾”購房款終返還
彩石山莊在濟南曾“赫赫有名”。２００６年６月，作為山東省屬企業(yè)的三聯(lián)集團推出這個房地產(chǎn)項目，主要建設(shè)高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。最初對三聯(lián)集團職工內(nèi)部銷售，隨后擴大到對外銷售。
“那時房地產(chǎn)一片紅火，盡管彩石山莊距離市中心約２０公里，但依山而建環(huán)境優(yōu)美，且每平方米２６００元的均價很有吸引力?！睗腺彿繎敉貔i告訴記者，他拿出３５萬元買了一套１３０多平方米的大房子。
據(jù)了解，２１４６戶購房者交納總房款近９億元，每戶４０萬到上百萬元不等，其中１７４１戶購買了“五證”不全的水晶花園和白領(lǐng)公寓項目，４０５戶購買了手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項目。按照合同規(guī)定，２００８年１０月交房。
然而，當購房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時，隨后發(fā)生的事卻讓他們始料不及：曾在家電銷售等領(lǐng)域全國知名的三聯(lián)集團，因為資金鏈斷裂走到了破產(chǎn)邊緣，２００８年９月，項目全面停工。記者日前到項目所在地看到，工地還是停工時的樣子，除少數(shù)在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。
購房者中，有人將原來唯一房產(chǎn)賣掉，本想買房養(yǎng)老，但因遲遲未交房面臨無家可歸的窘境；有想買婚房的年輕人，結(jié)婚數(shù)年后仍住不上新房。
針對此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的工作思路。去年９月底，濟南市中院啟動對彩石山莊項目的人民調(diào)解程序，去年１０月，涉案９７９畝土地的使用權(quán)以及地上建筑物被順利以１６．２９６億元拍賣成交。
截至２０１４年底，濟南法院共向與三聯(lián)集團達成人民調(diào)解協(xié)議的購房群眾發(fā)放執(zhí)行款約８．２億元，１７００多戶購房戶息訴息訪。
年逾六旬的李建剛２００７年花４０萬元買了一套房，如今領(lǐng)到５３萬元執(zhí)行款，“多年上訪都未解決，如今終于了卻一大心事”，他激動地說。
據(jù)了解，其余４００余戶購買手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項目的購房戶，今年３月執(zhí)行款也進入人民調(diào)解和司法確認階段。
法治“鑰匙”打開爛尾樓盤“死結(jié)”
彩石山莊一案揭開了全國“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現(xiàn)的“爛尾樓”，因其涉及人數(shù)眾多、矛盾復(fù)雜，成為各地頭疼的“老大難”問題。
記者了解到，此事棘手根本癥結(jié)在于三聯(lián)集團債務(wù)糾紛復(fù)雜，嚴重資不抵債。彩石山莊９７９畝土地承載著共計３５億多元的債權(quán)負擔(dān)，涉及多家銀行的查封債權(quán)，以及建筑工程承包人、購房戶、失地農(nóng)民、企業(yè)職工等多個利益主體。
濟南市中級人民法院副院長劉延杰說，自然人相對于其他機構(gòu)和公司屬于弱勢群體，從立法精神上應(yīng)當給予優(yōu)先考慮?！暗捎谌?lián)涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押，我國并沒有明確的法律和司法解釋規(guī)定購房群眾的購房款及利息可以優(yōu)先于抵押權(quán)人進行受償，這意味著司法解決的最終結(jié)果可能是購房群眾的利益無法得以實現(xiàn)?！?br />
經(jīng)反復(fù)調(diào)研論證，濟南中院形成了購房人的購房款返還請求權(quán)優(yōu)先的意見，并通過山東省高院向最高人民法院報告。２０１４年７月，最高人民法院答復(fù)認可購房戶的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖姡瑸橐苑ㄖ畏绞浇鉀Q問題掃清了法律障礙。
“最高人民法院對彩石山莊問題的批復(fù)相當于司法解釋，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需經(jīng)人大立法程序。”全國律師協(xié)會建筑工程委員會委員、山東豪才律師事務(wù)所律師周長鵬說，這為我國解決同類問題樹立了新的法律適用范式，對全國其他地方以法治方式處置爛尾樓問題具有非常強的指導(dǎo)作用，開啟了司法先河。
“相比于銀行、建筑商等其他債權(quán)人，用血汗錢買房子的購房者屬于弱勢個體，最高人民法院批復(fù)購房戶的基本債權(quán)優(yōu)先受償體現(xiàn)了民生本位，體現(xiàn)了我國法治進步?！鄙綎|鵬飛律師事務(wù)所主任律師傅強說。傅強表示，在購房者優(yōu)先受償后，銀行、建筑商等其他主要債權(quán)人的權(quán)益可在土地二次處置后獲得相應(yīng)受償。
處置“后遺癥”政府當主動作為
近年來，房地產(chǎn)開發(fā)中頻現(xiàn)爛尾樓。面對這些“燙手山芋”，一些地方政府以市場經(jīng)濟和合同糾紛為由，將問題交給法院處理，導(dǎo)致事情久拖不決，甚至演變?yōu)楦竺堋Ｓ械牡胤狡娌扇 罢I單”方式，由黨政機關(guān)“花錢買平安”，留下不少“后遺癥”，并產(chǎn)生不良示范效應(yīng)，導(dǎo)致“越買越不平安”。
“打破過去這種惡性循環(huán)，關(guān)鍵是要真正做到以法治思維和法治方式來化解社會矛盾，并遵循立法精神，主動尋找完善法律的‘治本之策’。”山東省政府主要負責(zé)人認為。
周長鵬認為，很多爛尾樓處于城市中心或繁華路段，完全可以通過盤活處理，如果政府能夠積極協(xié)調(diào)各方利益，相關(guān)債權(quán)人會同意完善的債權(quán)處理方案。
“完善土地招拍掛科學(xué)評價體系，加強后續(xù)監(jiān)管，從源頭上防范爛尾樓的出現(xiàn)?！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗指出，“價高者得”一直是土地招拍掛的詬病，政府在拍賣土地時除考慮出價外，還應(yīng)建立科學(xué)的評價體系，評判競拍者的綜合實力，并加強后續(xù)監(jiān)管，確保其拿到土地后能夠正常施工和交付，避免種下今后爛尾的“種子”。
專家指出，購房者也應(yīng)增強風(fēng)險意識，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一些購房者與三聯(lián)簽訂買賣協(xié)議時，三聯(lián)沒有取得商品房預(yù)售許可證，買賣雙方均有過錯。濟南市依法認定，三聯(lián)作為主要過錯方除返還房款本金外，還賠償群眾８０％的利息損失，購房群眾自行承擔(dān)２０％的利息損失。
周長鵬說，目前我國正在大力推動不動產(chǎn)登記，在簽訂完商品房買賣合同后，購房者應(yīng)及時到建委部門進行網(wǎng)簽，對自我權(quán)利進行預(yù)登記；對于可辦理房產(chǎn)證的商品房，早日拿到房產(chǎn)證是保障自身權(quán)益的最有力“武器”。（王志） |
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