App貸款付房租,中介違約房東未收到款
租客孫女士用手機(jī)App貸款支付房租后,不料中介違約未向房主支付租金。近日,北京市第三中級(jí)人民法院相關(guān)案件審理后,判令中介公司退還孫女士房屋租金33600元。
2018年8月2日,孫女士與中介公司簽訂了《北京市房屋租賃合同》,雙方約定了租金支付方式及違約責(zé)任。孫女士于2018年12月18日因中介公司欠付房東租金,被房東清退。次日,孫女士與中介公司達(dá)成解除涉訴租賃合同的口頭協(xié)議,并簽訂了《租客退房交接單(客戶聯(lián))》。但孫女士后來(lái)發(fā)現(xiàn),其在不知情的情況下被中介公司辦理了貸款,租金以貸款的形式通過(guò)元寶e家的賬戶一次性轉(zhuǎn)賬支付到中介公司法定代表人馮某的名下。根據(jù)孫女士自己查明的情況,其已支付了4期貸款至2018年11月20日,如果租賃合同正常履行,孫女士應(yīng)還貸款至2019年6月20日。而《租客退房交接單(客戶聯(lián))》中載明的退款租金數(shù)額是針對(duì)孫女士當(dāng)時(shí)已償還貸款的部分,此后中介公司沒(méi)有給孫女士解除貸款,這就意味著孫女士后續(xù)仍需繼續(xù)貸款交租。
為此,孫女士將中介公司告上法庭,要求確認(rèn)其與中介公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年12月19日解除,并判令中介公司返還原告剩余租金36160元,支付違約金9600元。
關(guān)于返還剩余租金與支付違約金,孫女士表示,在2018年11月,中介公司無(wú)正當(dāng)理由未將租賃期間內(nèi)的房屋租金轉(zhuǎn)交給房東,構(gòu)成違約;中介公司承諾孫女士搬離后辦理解除借貸關(guān)系,但在孫女士搬離后并未協(xié)助辦理,孫女士也無(wú)法與中介公司法定代表人取得聯(lián)系。針對(duì)孫女士的訴求,中介公司一審時(shí)未參加庭審。
法院一審后認(rèn)為,孫女士與中介公司之間簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示,雙方均應(yīng)依約履行。因中介公司原因,房屋被收回后無(wú)法繼續(xù)履行合同,因此結(jié)合《租客退房交接單(客戶聯(lián))》,法院判決合同解除,中介公司提前收回房屋構(gòu)成違約,需要承擔(dān)違約責(zé)任。因?qū)O女士未證明其在簽訂《租客退房交接單(客戶聯(lián))》后繼續(xù)交付租金,法院未支持其要求返還租金的訴訟請(qǐng)求。
孫女士不服,提起上訴,要求中介公司償還租金及罰息共計(jì)35309元(其中剩余租金33600元,罰息1709元),同時(shí)提交了新證據(jù),證明其已還清全部貸款及罰息共計(jì)35309元。
北京市三中院二審后認(rèn)為,中介公司違反合同約定,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)孫女士新提交的證據(jù),其在合同解除后繼續(xù)履行了該筆貸款的還款義務(wù),應(yīng)當(dāng)視為孫女士已經(jīng)向中介公司支付了租期內(nèi)的全部租金。中介公司應(yīng)當(dāng)退還孫女士房屋租金33600元。孫女士上訴主張的1709元利息,因超出一審訴訟請(qǐng)求,法院終審不予處理。
慎重選擇貸款方式支付房租
對(duì)于該案的判決,法官庭后表示,根據(jù)我國(guó)合同法第一百零七條的規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。根據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定,合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。因此,對(duì)于租戶已提前支付的租金,租戶可以要求中介公司返還。據(jù)此,法院作出了如上判決。
針對(duì)房屋承租人的權(quán)益保護(hù),法官提出如下建議:租房前,承租人可提前查閱房屋相關(guān)信息,避免因房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議或被拍賣、查封等情形而影響其承租權(quán)益;租房時(shí),承租人應(yīng)核實(shí)中介公司資質(zhì),并盡量找正規(guī)房屋中介機(jī)構(gòu),切莫貪圖便宜或輕信所謂的優(yōu)惠而選擇某些不正規(guī)機(jī)構(gòu)和個(gè)人的房源,盡量選擇能與房主直接簽訂租賃協(xié)議的房屋,如必須要與中介公司直接簽訂租賃合同時(shí),應(yīng)審查中介公司對(duì)房屋是否有出租、使用權(quán);租房后,對(duì)于租金的支付,承租人應(yīng)嚴(yán)格按照租賃合同的約定支付至指定賬戶,因較難核實(shí)中介公司建議租戶使用的貸款A(yù)pp的合法性,承租人應(yīng)慎重選擇以貸款方式支付租金;對(duì)中介的違法違規(guī)行為,應(yīng)加強(qiáng)維權(quán)及舉報(bào)意識(shí),權(quán)益受到侵害時(shí),可向消費(fèi)者投訴熱線及當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)舉報(bào),并用訴訟等法律手段及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。