房地產(chǎn)稅咋征?專家:征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)是立法關(guān)鍵點(diǎn)
制圖/李曉軍
從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)稅種,像房地產(chǎn)稅這般牽動(dòng)社會(huì)的神經(jīng)。
4月11日,財(cái)政部副部長(zhǎng)程麗華在博鰲亞洲論壇上指出,將進(jìn)一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu),既立足當(dāng)前,又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),兼顧稅收調(diào)控和籌集財(cái)政收入功能,逐步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu),深入推進(jìn)增值稅改革,構(gòu)建更加公平簡(jiǎn)潔的稅收制度,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施,建立綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度。
自今年3月以來(lái),這已是房地產(chǎn)稅被官方第六次正式提及,相比往年的原則性表述,今年關(guān)于房地產(chǎn)稅的說(shuō)法愈發(fā)具體。
記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉,目前房地產(chǎn)稅法草案已有大體框架,正向各地征求意見。
以稅收法定來(lái)引領(lǐng)稅制改革
自2011年在上海、重慶兩市啟動(dòng)試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅,至今已近八年。細(xì)心觀察不難發(fā)現(xiàn),在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里,有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的官方消息并不多見。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在今年兩會(huì)期間——
3月4日,十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議發(fā)言人張業(yè)遂在人大會(huì)議首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上表示,房地產(chǎn)稅法律草案正在加快起草完善;
3月5日,在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議上,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出“要深化財(cái)稅體制改革”“健全地方稅體系,穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”;
3月7日,時(shí)任財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌對(duì)外透露,按照中央的決策部署,目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”;
3月11日,十二屆全國(guó)人大常委會(huì)工作報(bào)告中明確提出,2018年將繼續(xù)加強(qiáng)立法工作,落實(shí)稅收法定原則,研究制定房地產(chǎn)稅法;
3月25日,財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆稱,將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。
對(duì)于這種變化,中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任、北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文深有感觸。分析個(gè)中緣由,劉劍文認(rèn)為,與多個(gè)背景相關(guān)。
首先,就是全面依法治國(guó)的深入推進(jìn)。“房地產(chǎn)稅涉及到社會(huì)公眾的重大利益調(diào)整,關(guān)系到民眾的私有財(cái)產(chǎn),這是落實(shí)全面依法治國(guó)的必然要求,也是落實(shí)稅收法定原則的內(nèi)在要求?!眲ξ恼f(shuō)。
其次,就是財(cái)稅體制改革。營(yíng)改增從2012年開始推行,直至2016年大規(guī)模全面鋪開。營(yíng)業(yè)稅過(guò)去是地方主體稅種,而增值稅是共享稅,營(yíng)改增完成之后,雖然通過(guò)增值稅分享比例的調(diào)整試圖緩和地方財(cái)政收入困境,但這畢竟是過(guò)渡性措施,還是要在稅制層面探尋新的地方主體稅種。在這種背景下,如何建立起新的地方主體稅種、如何處理好中央和地方的關(guān)系,成為必須要解決的問(wèn)題。
最后,房地產(chǎn)稅一直是社會(huì)高度關(guān)注的問(wèn)題,涉及到重大利益調(diào)整,作為政府部門,出于法治政府的要求,理應(yīng)對(duì)這種關(guān)切作出回應(yīng),而不應(yīng)該遮遮掩掩。
如何理解“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則
黨的十九大之后,關(guān)于房地產(chǎn)稅立法的思路愈發(fā)清晰。
圍繞房地產(chǎn)稅,上一任財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷曾在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表署名文章,提出:“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施?!?/span>
對(duì)于這一原則,劉劍文進(jìn)行了解釋。
首先,立法先行。對(duì)于房地產(chǎn)稅究竟是先改革還是先立法,曾有不小的爭(zhēng)論。2011年,重慶和上海兩地啟動(dòng)了開征房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。2014年,黨的十八屆四中全會(huì)對(duì)全面依法治國(guó)作出部署,并明確加快重點(diǎn)領(lǐng)域立法。先立法后改革的思路就此清晰,這就意味著房地產(chǎn)稅的改革必須要在法律框架下進(jìn)行,因此,立法先行是幾年來(lái)達(dá)成的廣泛共識(shí),這也有助于穩(wěn)定各界的預(yù)期、最大程度凝聚全社會(huì)的共識(shí),并且將稅制改革可能給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)某些層面造成的干擾作用降到最低。
其次,充分授權(quán)。我國(guó)地域遼闊,各個(gè)地方差異很大,經(jīng)濟(jì)狀況、文化背景、收入水平都不同,所以要充分授權(quán)。當(dāng)然,這種授權(quán)的前提,是在全國(guó)人大及其常委會(huì)的統(tǒng)一立法下,將一些操作制度授權(quán)給國(guó)務(wù)院或者地方。比如稅率問(wèn)題,可由中央制定浮動(dòng)稅率,然后授權(quán)地方根據(jù)本地區(qū)情況來(lái)制定當(dāng)?shù)剡m用的稅率,發(fā)揮中央和地方的兩個(gè)積極性。
再次,分步實(shí)施。房地產(chǎn)稅立法征收是個(gè)大工程,房地產(chǎn)稅是個(gè)技術(shù)性比較強(qiáng)的稅種,涉及到很多問(wèn)題。比如,全國(guó)的房產(chǎn)信息要有一個(gè)統(tǒng)一平臺(tái)。再比如,要建立房地產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)糾紛救濟(jì)制度等等,都需要一個(gè)過(guò)程。
一直以來(lái),對(duì)于房地產(chǎn)稅的作用,有一種觀點(diǎn)認(rèn)為其主要是調(diào)節(jié)收入。對(duì)此,劉劍文并不認(rèn)同?!胺康禺a(chǎn)稅確實(shí)可以在短期內(nèi)起到調(diào)節(jié)收入的作用,但是,征收房地產(chǎn)稅的主要功能在于組織收入,即通過(guò)組織地方財(cái)政收入來(lái)高效、充分、公正地提供地方性公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。從整體上看,稅收的首要和原初職能都是組織收入,在穩(wěn)定汲取收入的基礎(chǔ)上,才有調(diào)節(jié)的空間和可能。”
“稅收焦慮”是正?,F(xiàn)象
影響億萬(wàn)中國(guó)人的房地產(chǎn)稅如何征?什么時(shí)候開始征?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何?對(duì)哪些人群影響最大?可以說(shuō),一直以來(lái),只要談到房地產(chǎn)稅,就會(huì)引發(fā)很多“稅收焦慮”。
“實(shí)際上,‘稅收焦慮’是一個(gè)正常的現(xiàn)象,可以說(shuō),是我國(guó)法治進(jìn)程中的一個(gè)必然反映,也是民主法治時(shí)代大家關(guān)注稅收問(wèn)題的必然結(jié)果?!眲ξ闹赋?,今年是改革開放40周年,40年來(lái)我國(guó)最大的一個(gè)變化就是社會(huì)財(cái)富總量的大幅增加,從而也帶來(lái)千家萬(wàn)戶的財(cái)富增長(zhǎng)。而對(duì)于很多民眾來(lái)說(shuō),家庭財(cái)產(chǎn)主要體現(xiàn)為房產(chǎn)。因此,房地產(chǎn)稅成為焦點(diǎn),不難理解。
劉劍文指出,目前對(duì)房地產(chǎn)稅來(lái)說(shuō),已經(jīng)不再是要不要征的問(wèn)題,而是怎么征的問(wèn)題,是如何更好地處理國(guó)家和個(gè)人利益的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)稅我國(guó)已經(jīng)做了很多卓有成效的工作,現(xiàn)在需要的就是不斷總結(jié)、提升和完善。
劉劍文進(jìn)一步指出,房地產(chǎn)稅的征收范圍以及免征范圍、是按照面積還是按照套數(shù)征收等問(wèn)題,是下一步立法中需要解決的關(guān)鍵點(diǎn)。而如何處理不同納稅人之間的關(guān)系、中央和地方的關(guān)系、立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的關(guān)系等問(wèn)題,則是未來(lái)房地產(chǎn)稅征收立法中的難點(diǎn)所在。
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中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)尹飛:
房地產(chǎn)稅立法應(yīng)妥善處理熱點(diǎn)問(wèn)題
按照落實(shí)稅收法定的要求,作為新稅種,房地產(chǎn)稅的開征必須先立法,需要有法律規(guī)定。盡管實(shí)踐中對(duì)于征收房地產(chǎn)稅,我國(guó)已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗(yàn),但在具體立法過(guò)程中,仍有許多關(guān)鍵問(wèn)題需要厘清。
共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”、經(jīng)濟(jì)適用房等產(chǎn)權(quán)受限的房產(chǎn)如何征稅?在已經(jīng)繳納了高昂土地出讓金后,房地產(chǎn)稅應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)公平?開征房地產(chǎn)稅之后是否還需要繳納物業(yè)費(fèi)?
“對(duì)于房地產(chǎn)稅立法,我們需要冷靜思索,進(jìn)行客觀、細(xì)致、全面、理性地系統(tǒng)性考量,而不要輕率作出規(guī)定?!敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛近日接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出,在房地產(chǎn)稅相關(guān)立法過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)妥善處理熱點(diǎn)問(wèn)題。
必須妥善界定房產(chǎn)范圍
尹飛認(rèn)為,房地產(chǎn)稅立法時(shí)必須妥善界定房產(chǎn)的范圍。首先,目前我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)類型較多,實(shí)踐中存在大量不完全的房屋產(chǎn)權(quán)。比如,所謂共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”等,這些房屋一定期限內(nèi)不得上市交易,其權(quán)能受到一定限制。其次,形態(tài)多樣的土地產(chǎn)權(quán)也直接影響房屋產(chǎn)權(quán)的完整性。如果土地使用權(quán)是通過(guò)出讓形式取得,那么就會(huì)有權(quán)利期限的限制,比如,住宅用地最長(zhǎng)不得超過(guò)70年,由于是有償取得,建設(shè)在其上的房屋原則上可以自由流轉(zhuǎn)。而集體土地和劃撥用地并沒(méi)有權(quán)利期限的問(wèn)題,建設(shè)在其上的房屋流轉(zhuǎn)受到限制。
此外,對(duì)于建造在劃撥土地上的房屋而言,尹飛認(rèn)為其類型、歷史淵源更是復(fù)雜,如何征稅也需要認(rèn)真考量。比如,作為對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期低工資的補(bǔ)償?shù)乃^房改房以及作為保障房一種的經(jīng)濟(jì)適用房,是否應(yīng)當(dāng)允許其入市交易都是值得商榷的。
“在流轉(zhuǎn)受到限制甚至嚴(yán)格限制的情況下,這種房產(chǎn)是否為真正意義上的財(cái)產(chǎn)?其如何估值并據(jù)以征稅?”在尹飛看來(lái),房地產(chǎn)稅的征收如果完全不考慮這些因素,簡(jiǎn)單納入征收范疇,顯然過(guò)于草率。
妥善處理房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系
近年來(lái),圍繞房地產(chǎn)稅的討論很多,但其之所以千呼萬(wàn)喚不出來(lái),有一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題,就是過(guò)高的房?jī)r(jià)或者說(shuō)過(guò)高的地價(jià)。
尹飛指出,實(shí)際上,土地使用權(quán)出讓金與房地產(chǎn)稅二者之間的聯(lián)系十分密切,無(wú)視土地出讓金因素,輕率征收房地產(chǎn)稅,對(duì)于支付了高額地價(jià)的業(yè)主來(lái)說(shuō),顯然是不公平的。
“作為一個(gè)理性的開發(fā)商拿地時(shí),其報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)是將來(lái)購(gòu)房者能夠接受的房?jī)r(jià)?!币w具體舉例說(shuō),在沒(méi)有房地產(chǎn)稅的情況下,買房人每平方米愿意出十萬(wàn)元,但是如果每年還要征收2%的房地產(chǎn)稅,可能情況就會(huì)變化。“這種情況下,我們不能否認(rèn)出讓金與房地產(chǎn)稅存在相當(dāng)?shù)幕コ怅P(guān)系。已經(jīng)支付了高額出讓金的土地,至少在征收房地產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮這一因素,適用較低稅率或者設(shè)定相應(yīng)的免征條件?!币w認(rèn)為。
對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何處理這一焦點(diǎn)問(wèn)題,尹飛觀點(diǎn)十分明確,在他看來(lái),一步到位直接征收房地產(chǎn)稅可能是最好的選擇。“這種做法其利在于:一是避免了自動(dòng)無(wú)償永久續(xù)期可能帶來(lái)的國(guó)家土地所有權(quán)無(wú)法體現(xiàn)的問(wèn)題。二是避免了房屋所有權(quán)無(wú)期限和土地使用權(quán)有期限的矛盾。三是一并解決了續(xù)期續(xù)多久的問(wèn)題。四是避免了可能造成的社會(huì)不公。五是解決了如果續(xù)期收費(fèi)權(quán)利人拒不繳納的問(wèn)題?!?/span>
此外,對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房以及集體建設(shè)用地上建造、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃而且安全上又沒(méi)有任何問(wèn)題的房屋,尹飛認(rèn)為也可以采用相同思路?!皩?duì)于這些房產(chǎn),無(wú)需再進(jìn)行征收、補(bǔ)交出讓金,可以通過(guò)房地產(chǎn)稅解決問(wèn)題?!?/span>
妥善處理房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)關(guān)系
房地產(chǎn)稅立法時(shí)還有一個(gè)需要仔細(xì)考量的問(wèn)題,就是如何處理其與物業(yè)費(fèi)的關(guān)系?!叭绻_征房地產(chǎn)稅,就必須要界定清楚其與物業(yè)費(fèi)的關(guān)系。換言之,物業(yè)服務(wù)中的內(nèi)容,哪些應(yīng)該交給政府來(lái)維護(hù),哪些可以交給物業(yè)公司來(lái)提供服務(wù),這些都需要進(jìn)一步劃清。否則就會(huì)出現(xiàn)業(yè)主在繳納了房地產(chǎn)稅之后,還要繳納物業(yè)費(fèi),去承擔(dān)本應(yīng)由政府來(lái)承擔(dān)的開支,客觀上造成雙重征稅的局面。這一點(diǎn)在立法時(shí)也必須認(rèn)真考慮?!币w說(shuō)。